Loi Carrez et loi Boutin le diagnostic est-il valable sans expert

Publié le 15 Juillet 2025

Différences entre la loi Carrez et la loi Boutin

Dans le secteur de l’immobilier, deux réglementations relatives à la surface des logements reviennent fréquemment : la loi Carrez et la loi Boutin. Ces dispositifs servent de référence aussi bien pour la vente que pour la location, mais reposent sur des méthodes de calcul et des objectifs distincts.

La loi Carrez, instaurée en 1996, concerne principalement les transactions immobilières portant sur des biens en copropriété. Elle oblige à mentionner la surface privative exacte dans l’acte de vente, calculée en tenant compte des espaces clos et couverts ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Sont alors intégrés des espaces comme les greniers, remises ou vérandas, à l’exclusion toutefois des balcons ou terrasses, car ces derniers sont considérés comme des surfaces extérieures.

De son côté, la loi Boutin régit la location depuis 2009. Elle impose que la « surface habitable » du logement figure précisément sur le bail. Cette surface comprend la somme de toutes les pièces principales, y compris les combles aménagés, mais exclut notamment les espaces non habitables (caves, celliers, vérandas, etc.), ainsi que les murs, cloisons, cages d’escalier, et autres parties similaires. Pour qu’un bien réponde aux critères de la loi Boutin, il doit comporter au minimum une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³.

Quel expert pour réaliser ces diagnostics ?

La réalisation de la mesure de surface selon la loi Carrez ou la loi Boutin n’est pas légalement réservée à des professionnels. Le propriétaire peut tout à fait s’occuper lui-même de ce mesurage, à condition de respecter scrupuleusement les règles relatives à chaque dispositif. Cela étant dit, il est souvent recommandé de solliciter un diagnostiqueur immobilier certifié.

• L’expert dispose d’outils de mesure adaptés et connaît les subtilités réglementaires permettant d’éviter les erreurs.
• En cas d’erreur supérieure à 5 % du métrage réel (dans le cadre de la loi Carrez), l’acheteur peut demander une réduction du prix, ce qui peut engager la responsabilité du vendeur.
• Pareillement, un mesurage approximatif pour une location peut entraîner l’annulation du bail ou une révision du loyer si la surface habitable indiquée ne correspond pas à la réalité.

Confier ce diagnostic à un professionnel accroît donc la sécurité lors de la transaction, tout en limitant les risques de contentieux.

Diagnostic sans expert : quels risques ?

En théorie, rien n’empêche un particulier de procéder lui-même au mesurage de son bien pour répondre aux contraintes des lois Carrez ou Boutin. Toutefois, en l’absence d’expertise, il est plus facile de commettre des erreurs, par exemple en incluant ou en omettant certaines surfaces non conformes au cadre légal. De plus, les équipements de mesure classiques ne garantissent pas toujours la même précision que ceux des diagnostiqueurs habilités.

Au final, s’il est possible de se passer d’un expert, cette démarche comporte des risques non négligeables pour le propriétaire, tant au niveau financier qu’en termes de sécurité juridique. Solliciter un professionnel certifié reste donc une option fortement recommandée, que ce soit pour vendre ou louer un bien immobilier.